SOLUZIONE PARERE SULLA DIFFIDA AD ADEMPIERE E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO.

SOLUZIONE PARERE SULLA DIFFIDA AD ADEMPIERE E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO.

Cassazione civile, sez. II, 8 settembre 2015, n. 17748

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 4.5.1999 Ca.Ma. e C.B. convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, S.A. esponendo che, con contratto preliminare 5.12.1995, avevano promesso in vendita al convenuto un appartamento sito in via (OMISSIS) (oggi via (OMISSIS)) n. 15, per il prezzo di L. 160.000.000; che l'atto di vendita non era stato stipulato, sebbene il S. avesse convocato, innanzi al Notaio Schifani, con atti del 30.10.97 e del 21.11.98, essi attori e benchè i promittenti venditori, a loro volta, con atto extragiudiziale 8.1.1999, avessero invano invitato il convenuto ad adempiere; tanto premesso, chiedevano dichiararsi legittimo il loro recesso dal contratto, stante l'inadempimento contrattuale del S. e che fosse riconosciuto il loro diritto a ritenere la caparra confirmatoria di L. 70.000.000,con condanna del convenuto alla riconsegna dell'appartamento ed al risarcimento del danno.

Costituitosi in giudizio il S. assumeva: che gli attori erano inadempienti in quanto gli avevano promesso in vendita l'immobile libero da pesi mentre era risultato gravato da ipoteche, divenute cartolari solo in data 29.2.1996, dopo la scadenza del termine fissato per la stipula del rogito notarile (28.2.96); che, nel luglio 1997, sull'appartamento oggetto del preliminare di vendita era stata iscritta anche un'ipoteca giudiziale ad istanza del Banco di Sicilia s.p.a. e che le anzidette iscrizioni non erano state cancellate.

Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda ed, in via riconvenzionale, pronuncia di sentenza costitutiva del trasferimento dell'immobile, previa condanna degli attori alla cancellazione delle ipoteche o autorizzazione ad eseguire personalmente tale cancellazione.

Assunta la prova testimoniale ed espletata C.T.U., con sentenza 15.11.2004,il Tribunale adito trasferiva l'appartamento in questione al S., subordinatamente al pagamento del saldo del prezzo, pari ad Euro 36.151,98; rigettava le domande degli attori, condannandoli al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza la Ca. ed il C. proponevano appello cui resisteva il S.. Con sentenza depositata il 10.2.2009 la Corte d'Appello di Palermo confermava la sentenza di primo grado condannando gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte di merito:

che i promittenti venditori erano rimasti inadempienti all'obbligo di garantire la libertà ipotecaria dell'immobile promesso in vendita, gravato da pesi pregiudizievoli e divenuti cartolari solo dopo tre anni dalla stipula del preliminare e non cancellati; che "in tema di ipoteca, la natura reale del vincolo e il valore costitutivo dell'iscrizione comportano che, mentre nei confronti del creditore l'estinzione dell'obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l'assiste, nei confronti dei terzi (ossia dei soggetti estranei al rapporto di credito fra banca e debitore) è necessaria anche la cancellazione dell'ipoteca, poichè il permanere dell'iscrizione, nonostante l'estinzione del credito, può essere di intralcio per il proprietario riguardo al commercio giuridico del bene, potendone i terzi ignorare la reale situazione...". Per la cassazione di tale sentenza Ca.Ma. e C.B. propongono ricorso affidato a tre motivi. Resiste con controricorso S. A..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

1) violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1454, 1460 e 1175 c.c.; risultava dalla deposizione della teste Ca.Ro.

che la mancata stipula del contratto definitivo era dipeso dal S. che non aveva perso interesse all'acquisto dell'immobile ma ne aveva rimandato il pagamento, avendo già di fatto il possesso dell'immobile stesso; peraltro solo in fase giudiziale il S. aveva sollevato l'eccezione di inadempimento e, contraddittoriamente, non aveva chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra, ma aveva avanzato domanda riconvenzionale di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.. A conclusione della doglianza viene formulato il quesito: "se per potersi sottrarre legittimamente all'adempimento al quale si è diffidati, invocando in sede giudiziale il principio inadimpleti non est adimplendum, l'inadempimento dall'altra parte deve essere valutato dal giudice con riguardo al rapporto sinallagmatico e con riferimento all'esame non seprato ma comparativo delle condotte di entrambe le parti e deve risultare, attuale, grave e tale da comportare autonomamente la risoluzione del contratto. Nello stesso tempo la parte che vuole sottrarsi all'adempimento dee contestualmente offrire la restituzione della prestazione eventualmente ricevuta non potendo più chiedere l'adempimento in sede giudiziale";

2)insufficienza e contraddittorietà della motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio; contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di appello, il S. non aveva potuto stipulare il mutuo (espressamente previsto in contratto), non a causa delle formalità pregiudizievoli gravanti sull'immobile oggetto del preliminare di vendita, considerato che non si trattava di un "mutuo ipotecario" garantito dal bene promesso in vendita, ma di un mutuo da richiedesi a cura e spese del promissorio acquirente come risultava dal preliminare; la Corte di merito non aveva tenuto conto, inoltre, della lettera 4.12.98 del Banco di Sicilia,con cui si dava espressamente atto "...dell'avvenuto previsto pagamento e della cartolarità delle ipoteche";

peraltro, il termine convenuto per la stipula del contratto definitivo non aveva natura essenziale come si desumeva, fra l'altro, dal comportamento del S. che, successivamente alla scadenza di termine, aveva versato due ulteriori acconti sul prezzo dell'immobile; 3) insufficienza e contraddittorietà di motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, laddove il Giudice di Appello aveva fatto discendere la inadempienza dei promittenti venditori dalla mancata cancellazione delle ipoteche cartolari, ignorando che il contratto preliminare non prevedeva un preciso obbligo di cancellazione delle ipoteche, da eseguirsi prima della stipula dell'atto pubblico sicchè tale cancellazione poteva avvenire contestualmente alla stipula stessa mediante incarico al Notaio rogante, stante la natura meramente cartolare delle iscrizioni ipotecarie; il S., comunque, non aveva mai sollevato obiezioni sulle iscrizioni gravanti sul bene e si era limitato a non presentarsi nè innanzi al notaio da lui indicato nè davanti a quello indicato dalle controparti.

Il primo motivo di ricorso oltre ad essere corredato da un quesito di diritto generico ed astratto in quanto non rapportato alle regioni della decisione, è infondato. Presupposto per l'operatività della "diffida" è l'esatto adempimento del diffidante, altrimenti l'inadempimento del diffidato resta giustificato ai sensi dell'art. 1460 c.c. (Cass. n. 4275/94; n. 466/76).

Nella specie, la valutazione comparativa della contrapposte inadempienze delle parti risulta essere stata effettuata dal primo giudice e poi condivisa dal Giudice di Appello e, per quest'ultimo, la mancata comparizione del diffidato, dinanzi al notaio, era giustificata dal fatto che il bene oggetto del contratto, risultava gravato da iscrizioni ipotecarie, in contrasto con la espressa previsione del preliminare ed in assenza di un documentato impegno del diffidante a provvedere comunque alla loro cancellazione.

Peraltro colui che oppone la "exceptio inadimpleti contractus", non per questo invoca la risoluzione del contratto, ma manifesta solo di volersi astenere temporaneamente dall'adempimento, fino a quando l'altro contraente non abbia adempiuto o comunque abbia offerto di adempiere la propria obbligazione; dalla diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) rimasta infruttuosa non scaturisce la risoluzione del contratto quando anche il diffidante sia inadempiente, posto che l'inadempimento dello stesso priva di giuridica rilevanza quello del diffidato (Cass. n. 4275/94; n. 7480/97).

Il secondo motivo attiene alla mancata valutazione di risultanze testimoniali, ma sul punto il ricorrente non può sollecitare un diverso apprezzamento della testimonianza resa da Ca.Ro., una volta ritenuto dal giudice distrettuale che, nell'economia del contratto, era fondamentale che l'immobile fosse libero da pesi.

La terza censura integra una censura di merito in ordine all'incidenza delle iscrizioni ipotecarie sul sinallagma contrattuale ed è, inoltre, irrilevante, posto che l'obbligo del promittente venditore di liberare l'immobile dalle iscrizioni ipotecarie andava realizzato prima che fosse concluso il contratto definitivo. In conclusione il ricorso va rigettato.

Consegue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali che si liquidano in Euro 2.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 18 giugno 2015.

Depositato in Cancelleria il 8 settembre 2015